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桂林山水甲天下，桂林是我国一座“国际化”的旅游门户城市，这座城市知名度相当高。位于桂林阳朔县，就有很多来自于欧美地区的年轻人。
对于现在的桂林而言，城市房价算不上贵，可谓是相当低廉的房价，桂林作为广西三大中心城市之一，城市能级不低。
为了更好的了解桂林楼市，那么今天我们来聊一聊这座城市楼市的发展现状，以及桂林市未来的楼市潜力。
目前桂林大市范围内的楼市均价基本处于0.68万元左右，在全国300多座城市当中桂林的房价处于第154位。
与桂林房价每平米单价在50元左右的城市主要有山西省晋中市、云南省保山市、江西省景德镇市、四川省德阳市、吉林省吉林市、江西省抚州市等。
桂林与这些城市比较，应该说具有更多的优势。
桂林市是广西三大中心城市之一，这个区域旅游资源丰富，可谓是桂林山水甲天下，更是闻名世界。
现在的桂林市已经是一座国际化的旅游门户城市，每年来自于世界各地的游客非常多，很多人在桂林一呆就是几个月，可见桂林这座城市的确很吸引外国人。
当然国际化的旅游门户，并没有推高桂林的楼市房价，说明这些人在桂林只是暂住，并没有真正留在桂林市。
城市的房价往往与本地的刚需群体有关系，当然文旅地产也是城市发展的方向之一。
但过去三年疫情的影响，对文旅地产的打击非常大，所以桂林楼市在过去三年实际上是下跌的。
站在房价的角度看，桂林的城市能级很高，但房价不高，那么这座城市的楼市或多或少面临一定的危机。
城市的高房价会遭到很多人吐槽，但城市的高房价往往能反映到城市的综合实力。上海、深圳的房价高，主要与当地的经济发达有直接关系。
尽管桂林非常知名，但桂林的经济发展水平在全国300多个城市当中，实际是处于相当靠后的位置。
在过去的2022年，桂林市共完成经济总量2435.75亿元，同比2021年增长了2.5%。
桂林以这样的经济总量，如果放在全国300多个城市去比较，那么并未进入前100名。
当然广西区域相对于南方绝大多数省份而言，经济发展较为落后，而桂林的经济总量最低，但在广西14座城市当中仍然名列第3位，仅次于南宁和柳州，略高于玉林、钦州、百色、北海。
桂林是知名的国际旅游门户城市，或许这座城市不需要多好的工业发展水平，对于这座城市来说，绿水青山更是金山银山。
当然工业不够发达，那么当地的就业机会较少，自然不能够留住大量的外来人口。
对于桂林而言，游客在这个区域以短住为主，这或许也是桂林房价不高的主要因素之一。
在过去的2022年，桂林市的城乡居民可支配收入大约为3.1万元，同比2021年名义增长4%。
这样的城乡收入与全国平均值相比，大概还有0.5万的差距，反映到这个区域的发展，并没有达到全国平均水平。
当然城乡居民收入包括城镇居民和农村居民，桂林城镇居民人均可支配收入大约为4.2万元，农村居民人均可支配收入大约为2.01万元。
现在全国城镇居民人均可支配收入大约为4.9万元，农村居民人均可支配收入大约为2.01万元。
由此可看出，桂林的农村居民收入已经达到了全国平均水平，而城镇居民与全国平均水平竟然还有0.7万的差距。
当地的收入水平不高，这或许也是桂林整体房价不高的主要因素之一，毕竟房价还需要当地的需求去消化。
就目前而言，整个桂林地区的城镇化率大约为60%，整个城镇化的发展水平在广西区域处于前列，但与东部沿海的发达省份相比，有着巨大的差距。
现在位于东部沿海的江浙一带城镇化率基本达到了70%以上，所以说桂林的城镇化其实还有很长的路要走。
城镇化带来的好处很多，能够让更多的农村居民转变角色成为城镇居民，而城市的人聚集越多，自然也会催生更多的就业机会，带来更多的商机。
大城市往往第二产业很发达，第三产业更发达。
对于从事商业服务业的群体而言，获得的收益也是非常高的，这也是为什么桂林要大力推进城镇化的主要因素。
桂林很大，整个区域的管辖面积超过了2.78万平方公里。对于桂林而言，人口较为分散，整个区域的常住人口大约为495万人。
以楼市的角度看人口基数，桂林仍然大有可为。但对于桂林而言，各大区县的人口均不是很多。
目前桂林人口最多的主要集中在全州县、临桂区、灵川县、七星区，全州县与临桂区的常住人口分别约为57万人、56万人。而灵川县及七星区的常住人口大约只有42万人、39万人。
这个区域的房价不高，与当地的人口较为分散，有直接关联。
现在的桂林市房价最高的主要集中在桂林的秀峰区，楼市的整体均价已达1.01万元。
但是秀峰区的常住人口不多，大约只有16.2万人，而秀峰区本身的管辖面积也只有54平方公里。
只能说对于一个超大的管辖面积的城市，那它的核心区房价也是很贵的，虽然整体房价偏低。
对于这个区域应该有事部分有能力先富裕起来家庭重点选择的区域，毕竟秀峰区的资源是相当的稀缺。
紧跟秀峰区楼市的分别是七星区、叠彩区、象山区，这三个区域的楼市整体均价大约为0.93万元、0.75万元、0.7万元。
而对于桂林这几年重点打造的临桂区楼市房价要便宜的多，这个区域楼市的整体均价大约只有0.53万元。
临桂区的管辖面积很大，整个区的管辖面积超过了2202平方公里，尽管这个区域的常住人口大约为56万人，但当地的人口密度仅为每平方公里250人。
桂林除这些地方房价较高外，在县级城市当中，阳朔县楼市的整体均价最贵，整个区域的均价大约为0.77万元，其他的县级城市房价均不高。
比如灵川县楼市整体均价大约为0.48万元，全州县楼市的整体均价大约为0.46万元，平乐县楼市的整体均价大约为0.54万元，荔浦市楼市的整体均价大约为0.55万元。
这些年桂林的城市开发相比10年前要大得多，而对于桂林城区而言，重点开发的区域则是临桂区。
由于临桂区楼市整体的开发量大，所以也就拉低了桂林整个城市的房价。
桂林的旅游资源是不可复制的资源，很多城市在工业发展中破坏了环境，但桂林这座城市依然以生态环境为核心。
尽管桂林的工业不是很发达，但这个区域的旅游业算得上是国际化门户。而桂林的山水依然是几十年前那样美丽，只是现在更现代化了。
城市房价不是越高越好，以目前桂林的楼市房价虽然只是低廉的房价，但这样的房价或许也能够满足当地群体的基本需求。
房价越高，年轻人置业安家的成本越大，对于很多家庭来说，不仅仅只是为了居住高品质的房子，更要为了更好的生活。
以更远的眼光看桂林的楼市，或许未来大有可为，但短期桂林房价想上涨的空间基本不大。
经济的发展促进全国居民收入大幅度增加，现在全国居民收入已经突破了3.6万，如果有一天全国的居民收入能够达到10万，我想很多家庭能够实现“财富自由”。
有了更多的钱自然用于消费，闲暇之余前往桂林这座城市，旅游在桂林待上一个月，那么对于桂林楼市来说，也会产生很大的支撑。
桂林房价大幅度下跌的空间并不大，虽然过去三年桂林部分区域的房价出现了部分下跌，但桂林最近10年的房价其实还是在往王攀升。
对于这座城市的楼市而言，跑得赢通胀是一种必然。而随着未来经济越来越好，桂林楼市固定资产价值攀升的概率还是非常高。
短期的房价不涨，并不意味着未来的桂林楼市就不升值。
只要桂林保有那颗初心，大力推进旅游资源开发，让更多的人记住桂林，相信这座城市依然会是那座名满天下的国际旅游名城。
个人观点，仅供参考。
