admin
2020年，长租公寓爆雷的消息层出不穷。所谓爆雷，是指公司资金链断裂，无法继续经营。仅在7月、8月和2月，全国就有20多名家长租了一套公寓。房东在北京、上海、杭州、深圳等地断水、断电、换锁、赶房客，甚至存在一些社会不稳定的风险。
四川省成都市也是长租房爆雷的重灾区。2020年，超过27家家长租赁公司爆雷，涉及约12万房东和租户。矛盾一度激化，但最终及时化解。预防和化解社会风险的机制是什么？
巢客遇家率先爆雷
2020年8月，涉及成都上万套房屋的成都巢客遇家率先爆雷。
岳小八是成都近万名巢客遇家租户之一。2019年，岳小八租了约45平方米的一居室，月租金1800元，低于市场价300元左右。在网上看到巢客遇家逃跑的消息后，她多次联系公司，没有得到任何回复。半个月后，房东找到了门。
巢客遇家跑路，联合之家爆雷……一时间，成都市长租赁公寓市场风雨飘摇，房屋租赁中介纷纷爆雷。成都几十万房东、租客心慌。
报案通道畅通 政府居中协调 成都及时避免社会风险
2020年8月初，成都市公安局指挥中心接到大量关于房屋租赁公司跑路的报警电话。
为防止社会风险进一步扩大，成都市委政法委员会立即协调有关部门，及时受理租户和业主的投诉。
成都市委政法委员会对事件进行初步评估后，立即召集市住房和城乡建设局、公安局、信访局、市场监督局等有关部门进行谈判。
研判会结束后，各部门各司其职，分别行动。首先，成都市公安局要立即做出反应，简化报案流程，畅通报案通道，避免无门投诉。
成都市公安局副局长 周刚：当时，市局指挥中心下令，市各级公安机关，特别是派出所，不得推诿。只要房子所在地向你报案，就必须受理。由经济调查支队领导的市局制定了统一的登记模板，发送到市各分市县局、派出所，派出所简化了基本程序。
如何解决群众投诉是一个复杂的过程。首先要确定跑路中介公司的经营行为是否涉嫌违法。
成都市高新公安分局经侦大队教官 陈晓红:我们认为这件事的关键是管理不善，资金链断裂，还是从一开始就是违法犯罪。当时我们很难判断。
长期租赁公寓在隔断间混乱、甲醛超标等巨大争议中，迎来了2018年发展高峰期，资本进入超过1400亿元。自2018年以来，由于市场和政策因素，越来越多的长期租赁中介入不敷出。2019年8月8日，20天前宣布永不逃跑的南京乐嘉公寓表示，无法履行合同，无营业收入，无法偿还客户欠款，导致1万人无家可归。最后，南京乐伽公寓被认定为民事责任，房东和租客的损失难以弥补。
陈晓红是成都高新公安分局经济调查大队的教官。巢客遇家逃跑后，他被指定为案件的主要负责人。调查巢客家公司的经营行为是否构成经济犯罪需要一个过程，最重要的是妥善响应群众的需求，引导群众通过法律渠道保护自己的权利。
从去年8月4日开始的几天里，每天都有近100名房东和租户聚集在巢客公司所在地，要求公司要求声明和租金。陈晓红在组织警方维持现场秩序的同时，收集了多达1000份报案材料。
去年8月6日到达现场确认情况后，委托给巢客遇家20套房的代永芳选择报案。
1997年，在政府区域改造政策下，代永芳姐弟三人共同建造了这座五层楼。2019年，除了自住，她花了100万元重新装修了房子的2、3、4层，改造了30个房间出租，作为全家的经济来源。
得知长租中介跑了，代永芳慌了。由于长期租赁公寓大多采用长期租赁和短期支付模式，即租户向长期租赁公寓支付半年甚至一年的租金，房东每月收到长期租赁公寓支付的租金。这也意味着代永芳只收到了一个月的租金，租户提前支付的其他租金都浪费了。
巢客公司人空无一人，原本是受害者的房东和租客之间的矛盾越来越激烈。所有的问题都集中在房东代永芳的头上。就在她焦虑的时候，她的帮手出现了。政府组织社区干部和警察协调居中。
房屋租赁爆雷后，除房东租客自行达成和解外，还通过公安机关、街道、社区等调解了1万多起矛盾纠纷。它基本上阻止了乘客，及时避免了长期租赁公寓逃跑造成的社会风险。
经成都警方调查，巢客遇家涉及成都地区10322套房屋，涉及房租2.27亿元。涉案房屋2000多套，涉案金额6300万元。两家公司都涉嫌合同欺诈。
2020年，成都长租公寓爆雷事件涉及两家公司8800多份报案材料。去年8月12日和9月16日，两家公司因涉嫌合同诈骗被刑事立案。目前，两名嫌疑人已移送检察机关审查起诉。截至目前，成都市公安机关已立案查处15起涉嫌合同诈骗的住房中介机构刑事案件，主要涉及23家住房中介机构，，批准逮捕8人，取保候审1人。
高进低出长租短付！如何从源头上规避长租公寓爆雷风险？
根据成都市高新区公安局的调查，巢客遇家利用高进低出、长租短付的经营模式吸收了大量租客资金。然而，从公司资金流中获取的表明，其经营模式不仅没有利润点，而且被公司高管挥霍。
成都市公安局副局长 周刚:这也是我们公安机关目前纠结的问题。在巢客遇家、联合之家等两起案件中，他们追了两辆豪车、100多万现金和一些金银首饰，但这对普通人造成的损失确实很小。你剩下的损失实际上是在这个过程中损失的，公安机关真的很难追回赃物。
警方调查发现，这些长期租赁中介公司的许多创始人已经从各种中介公司进出。
2020年11月，成都市桂溪派出所接到类似报警信息时，巢客遇家、联合之家等跑路事件逐渐平息。这一次，是蛋壳公寓。
蛋壳公寓成立于2015年，迅速扩张，红极一时，并于2020年1月登陆纽交所。自2020年10月中旬以来，蛋壳破产跑路的传闻不断传播，大量公寓断网，无人管理，各地蛋壳合作供应商也被拖欠。2020年11月，成都警方开始收到租户关于蛋壳的报警信息。有处理巢客遇家跑路事件的经验，这一次，成都市有关部门的行动更加积极，刚发现迹象时迅速介入。
蛋壳(成都)公寓管理有限公司于2018年6月在成都成立。两年多来，蛋壳公寓在成都管理了约1.1万套房屋和4万套房屋.涉及房东和租客约4.6万人的4万间。租金贷款人数约2.4万，贷款金额约1.4亿元。
政府部门主动出击 提前介入
为避免蛋壳爆炸引起的社会风险，成都市政法委员会和有关部门主动提前介入，从源头上寻找解决风险的方案。
据成都市住房和城乡建设局总工程师杨云坤介绍，他们最初希望促进其他企业收购成都蛋壳公司。成功收购意味着成都蛋壳可以继续作为独立公司正常运营，避免总部资金链断裂和运营失败的影响。这不仅可以直接从源头上解决长期租赁公寓逃跑的风险，还可以直接让4.6万房东和租户免受经济损失。
成都市住房和城乡建设局总工程师 杨云坤：我们也找到了微众银行。对接的主要想法是希望微众银行能够妥善处理租金贷款。微众银行非常支持收购公司，愿意合作。
然而，蛋壳总部的混乱已经完全超出了他们的预期。
2020年11月16日，蛋壳公寓官方微博发布无破产，无跑路。一周后的11月24日，成都公司人空无一人。
2020年12月4日，微众银行宣布，即使蛋壳租金贷款客户不继续偿还贷款，贷款也可以结清。”
今年4月6日，纽约证券交易所宣布启动蛋壳公寓退市程序，因未能及时充分准备披露信息。
社区网格员等基层自治力量 主动提供服务
2018年，成都进行了统一的网格划分。根据约1000人的做法，招聘愿意扎根社区的专职人员，发现和收集社区情况，调查和说服一般矛盾和纠纷。现在，他们已经遍布成都的街道，随时收集和解决群众反馈的问题。
事实上，去年5月，戴永芳向社区网格成员求助。在与巢客遇家签订委托合同时，她怀疑公司可以给她高于市场价的租金，杭州巢客遇家疑似逃跑的消息已经发生。但巢客遇家方面表示，杭州和成都属于两家公司，成都公司经营正常，半信半疑的代永芳拉着巢客业务员找社区网格员。
2017年，成都成立了城乡社区发展治理委员会，促进社区发展治理，积极为群众提供服务，努力解决矛盾问题。
在社区的联系下，在签订合同的当天下午，肖雅生律师向代永芳解释了房屋租赁合同中可能存在的风险。
律师 肖雅生：正常的租赁合同，如果中介公司违约，那么作为房东，它可以收回房子，然后退还房子里的实际承租人。根据相关法律法规，委托合同所做的事情和事情的法律后果可能需要委托人承担，这是它最大的区别。
根据我们在采访中获得的合同，巢客遇家与房东签订的合同均为资产委托管理服务合同。肖律师说，从法律关系的角度来看，该合同不再是简单的租赁合同，而是房东和中介公司建立了委托代理管理，是房东和中介公司之间的信任关系。一旦信任关系破裂，法律的后果需要由房东独自承担。
由于合同补充条款的存在，代永芳在后期协商中有了更多的主动权。在社区和警方的帮助和协调下，受影响的20名租户中有7人选择直接搬走。另外13户分别接受了代永芳提出的解决方案，月租金额由1230元降至700元，双方各承担部分损失。
开立企业监管账户 加强租金监管
为规范房屋租赁市场，成都建立健全监管体系，从源头上降低风险。截至目前，已开立企业监管账户338个，取消住房租赁市场实体1256个，列入异常经营名单1832个，下架不合规住房信息约13万份，备案租赁合同约20万份。
成都市住房和城乡建设局总工程师 杨云坤：去年我们专门发布了几份文件，我们要求租赁企业在这里发布报告。只有经过我们的认可，对外发布房屋。房源发布后，租金监管会更高，发布房源时，要宣传租金监管账户。租客租房时，可以同时了解监管账户，三个月以上的租金应存入监管账户。
大数据哨兵系统 上门排查 科学监控企业经营行为
为动态把握市场形势，及时发现试点大数据哨兵系统的隐患，也在寻求科学监控企业的经营行为。
2020年8月，成都警方开始定期与社区网格成员一起扫楼，随时掌握企业的经营内容。
成都市公安局副局长 周刚：除大数据外，我市公安民警、社区民警、经济调查民警还在办公楼集中的地方，通过社区民警和经济调查民警对所谓新业态集中区进行调查。 （记者 柴璐）
来源：央视新闻客户端：
