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2021年，杭州楼市“前热后冷”。
交付楼盘也因时间节点，走向了截然不同的道路。上半年交付的，堪称命运宠儿，喧嚣一时。下半年交付的，却常难免“心凶命穷”，一签难求。
但也有一批楼盘，无论行情起落，一经交付，就引发全城关注。
今天上榜的十大“年度话题”交付盘，入选标准是引发市场的讨论度，而非局限于二手房价和品质。
（备注：按交付时间排序）
金隅中铁诺德都会森林
新房6万“无人识”，几个月后交付暴涨
拿地时间：2016年12月26日
楼面价：43288元/㎡
容积率：2.6
产品：规划10幢23-24层住宅，主力户型约124-190㎡，精装交付。
交付时间：2021年5月
“曾经你看我不上，如今你已高攀不起。”
要说杭州最“命运波折”的新盘，金隅·都会森林定然榜上有名。
自2018年10月首开，至2020年底售罄，整个销售过程大多数时候是“艰辛+hard”模式。
5次开盘，仅1次勉强摇起号来。当然，这与2018-2019年的楼市大环境有关，外加金隅的定价策略，部分高价房源续销，一直存在难度。
都会森林最后一张预售证，于2019年11月领出，可直到10个月后，尾盘才逐渐走俏。
去年11月，都会森林的尾房月签约54套，网签均价6万/㎡，位列当月杭州豪宅盘销售冠军。
这得益于高端市场市场的变化，养云静舍一把梭哈清盘后，大量改善家庭无处可摇。同时，已是准现房的都会森林，让许多炒房客看到“复制”养云成功的可能性，纷纷涌入其中。
这之后，都会森林一路逆袭。今年5月交付后，立马有房东以夸张挂价出售。大幅逆转的一二手房价，在楼市掀起轩然大波。
据说上半年巅峰时，都会森林甚至出现过9万的成交，还是投资客接盘。下半年虽已回落，但已站稳7万。
“沿马路楼幢的小户型，最近成交了两套，单价都要7万。”
楼幢好的大户型，价格更贵些。像是最近主力在推的高楼层150㎡四房两卫，房东挂价1200万，折合单价约8万。
重点是，都会森林二手房交易量还算不错，自7月网签至今，已先后签约了8套。
仅隔半年，都会森林二手逆袭一手，得益于几点：一是赶上了最火爆的行情，二是江河汇概念开始如日中天，三是极为舒适的楼间距和大花园。
此外，都会森林的装标虽然一般，但铝板立面、恒温泳池会所等配置，还是让它具备了豪宅的基本素质。
在新房时被维权业主过度妖魔化之后，它二手呈现的状态，超出大多数外人的预期。几个因素叠加，都会森林能创造这样的二手成绩，也在情理之中了。
绿城杨柳郡四期
一堂关于“一房极小住宅”的投资课
拿地时间：2014年10月30日
楼面价：8227元/㎡
容积率：1.8
产品：高层住宅、洋房，高层户型约130—140㎡，洋房户型约150—180m2
交付时间：2021年6月（四期交付）
坊间流传这样一句话：城东房价看艮北，艮北房价看杨柳郡。
曾几何时，杨柳郡如同“艮北之神”，二手房价蹭蹭往上涨，让一众同行望尘莫及。
然而，再强的神话也难免遭遇市场危机。自杨柳郡四期交付两三个月后，大批极小户型批量入市，瞬间拉跨了杨柳郡整体的二手房价。
降价最猛的是一套44㎡，一室一厅一卫，内部格局与普通平层酒店式公寓无异。不仅实用面积不大，还无阳台。
房东挂牌价从原来的210万，一路降至190万、180万，几近成本价出货。
这批极小户型之所以卖不出高价，与户型本身有一定关系。明明是酒店式公寓的产品，却有70年产权，买来还得浪费一张房票。
所以虽是“万人摇”，但选房期间仍有不少人弃选。
而炒卖这批极小户型的购房者，很大程度是冲着学区去的。好巧不巧，今年全国“学区房”一片喊打声，最佳卖点也没了。
因这批极小户型价格不断下探，连带同期出售的二三期大户型住宅（80㎡以上），二手房价跟着一并下调。
尤其是10、11月份，就是单价5万5上下的大户型，中介都得破费一番口舌，方能促成成交。
不过，最近利好消息不断，加上“采实民转公”，杭州土拍回暖，这批极小户型也开始走量了，仅12月至今，就网签了3套。
伴随着极小户型砸盘力道减弱，杨柳郡整体二手房价又现回暖。不仅成交量起来了，价格较前两个月也有一定回调。
杨柳郡二手房今年的跌宕起伏，就像一堂投资课。
它告诉我们，不仅买入和卖出的时机很重要，买家和卖家的悲欢有时并不相通，政策环境的变化更难以把控。
当你下注那些优缺点同样明显的产品时，就要做好准备承受高风险。
绿城建发沁园
杭州人爱不爱黑色的豪宅？
拿地时间：2017年1月19日
楼面价：40766元/㎡
容积率：2.4
产品：高层住宅、洋房，高层户型约130—140㎡，洋房户型约150—180m2
交付时间：2021年6月
“这个外立面，怎么这么‘怪’？”这是今年年中，位于申花板块的绿城建发沁园（以下简称沁园）交付后，听到最多的一句话。
之所以说它“怪”，是因为看上去，好像太黑了。大家可以看照片感受一下。
事实上，沁园的外立面颜色叫“太空灰”，从远处看确实比较显眼，走近小区内部近观，反倒没有那么“浓墨重彩”。创新，有时候就是挑战。
建筑师则这样自我解嘲：阳光灿烂时看起来美得刚刚好，阴雨天时略带一些深沉。
但不管怎么，这个外立面效果，在申花一干豪宅中绝对拉满，辨识度极高。你可以说它是一种个性化的美，不说万人迷，但喜欢的人会特别喜欢。
与有争议的外立面相比，沁园的产品可谓没什么短板。
走进园区，虽然不算很大，但阳光大草坪、儿童游乐设施、景观小品等都做得非常精致，在今年绿城交付楼盘里无出其右。
很多豪宅区没有的风雨连廊，这里也有。这样一来，下雨时业主遛弯、散步都不受影响。
高层一楼做了架空层，并配置了娱乐或休憩设施。入户门厅精致敞亮，细节满满。
有会所，里面有健身房和恒温泳池。
走进室内，中央空调、地暖、兰舍新风齐全，卫浴是高仪，厨房博世四件套。这个配置，开发商的诚意可以了。
是金子总会发光，在经历了交付初期的价格试探与买卖双方拉锯后，据当地中介透露，最近沁园的二手房出现了不少成交。
据说前几套高层的成交价在7万+，但多是低楼层。
不过，目前这些成交记录，在网签系统中还无法查到，存在一定的变数。
无论如何，有绿城背书，加上产品又有竞争力，未来沁园在申花一干豪宅的竞争中，杆位应该始终会很靠前。
远洋·西溪公馆
何惧降价？二手能跑量的都是赢家
拿地时间：2009.7.20、2009.7.21
楼面价：8858元/㎡、8916元/㎡
容积率：1.8
产品：排屋+洋房+高层，共2217套，户型57-350㎡
交付时间：2021.6
去年“6万摇”轰动全城后，西溪公馆交付后，也是剧情不断。
第一集是，交付后变身租房圣地；第二季则是，取得产证后的集中出货内卷。
今年7月，仅在贝壳一家中介机构上，西溪公馆就有161套租赁房源挂牌。而到了最近，这个数字达到了夸张的370套。
于是，不少中介已经戏谑地称它为“群租鸽馆”。
出现这样的局面，一方面和西溪公馆毛坯交付有关，隔间群租的概率更高。另一方面，由于北区限售5年的原因，除了一部分自住，绝大部分投资客手中的房源，只能拿来出租。
不过，当初新房不到3万的西溪公馆，虽然是毛坯交付，品质感其实还是不错的。
香槟金色的石材外立面，大到惊人的楼间距，不少楼幢之间的距离大于1：1。园区内还有童玩区、塑胶跑道、樱花大道等设置，还是相对实用丰富的。
现在的第二幕剧情，就是降价集中出货。
整个小区1001套不限售的房源，二手挂牌量170余套，相当于整个未科二手房挂牌量的10%。再加上已经网签的32套，换手率超过20%。
特价房源更是一抓一大把。一套114㎡三房，报价458万，单价4万。一套135㎡，报价560万，单价4万1。
看似兵荒马乱，但换一个角度讲，何尝不是皆大欢喜？
许多投资客都短时间赚到钱，成功套现走人，顺便帮着接盘侠砍了一回价，拉低了周边众多小区的二手房价，让他们可以更便宜地买到未科的房子。
在砸盘般地降价之下，西溪公馆最近3个月成交量，从10月到12月，分别成交了7、7、8套。不管赚多赚少，能跑量的都是赢家。
保亿绿城奥邸国际
谁花5万2租了“一线莲花碗”的豪宅？
拿地时间：2013年10月31日
楼面价：2073元/㎡
容积率：7.3（商住）
产品：高层住宅、公寓、写字楼，住宅户型约185—216m2
交付时间：2021年10月交付T4一幢
“钱江南岸房价天花板即将刷新！”这是奥邸国际住宅交付后，不少业主喊出的口号。
一线莲花碗、CBD江景，大面积铝板配玻璃幕墙，博奥隧道直达市民中心……相比大多数盘的“无脑自信”，奥邸确有“独一份”的底气。
网传挂价印证了这一点，奥邸最低报价12万，正好是目前壹号院的最高网签价（12.3万）。
引发全城热议的，还有不菲的租金。奥邸216㎡的高区西边套，月租报价一度高达55000元，比壹号院的193㎡（最高29500元），足足贵出80%。
在大多数人眼中，无论二手房价还是租金，都是不可思议的数字。
所以，奥邸二手房始终“雷声大、雨点小”，至今无成交。这很好理解，毕竟年末行情差，动辄两三千万的买家又非常难找（也有产证慢挂牌少的原因）。
但租赁市场却率先成交了。据可靠消息，近期已有一套216㎡签约，月租5万2。
实探奥邸后，高租金其实也不是不能理解。一来，奥邸具备不错的豪宅气场，纯大户型、两梯两户、3.6米层高、耶鲁智能锁及smeg的厨具等。
二来，视野真的无敌。无论夹边套还是边套，都能从客厅、卧室，无遮挡一览壮阔的莲花碗和钱塘江。
况且，这租金也不是南岸最贵。隔壁的公寓深蓝国际，273㎡报价月租4-5万，但精装配置、层高和阳台（进深仅1米）比奥邸还略弱。
银杏汇最夸张，贝壳一套305㎡报价7万5。换算成200㎡，也要5万左右。
据说租下这套奥邸的租客，是一个做跨境电商的年轻人。不知道他的业务里，是不是还需要经常做一些直播，莲花碗绝对是最酷的直播背景了。
退一万步讲，一套奥邸楼层较差的216㎡，按最低12万算，总价也要近2600万。而月租5万+，却能租到最好的房源之一。算算租售比，最高也只有2.5%。
无论如何，租都比买来得划算。
绿城交投·湖境云庐
中叠卖6万5，是不是“砸盘价”？
拿地时间：2018.5.30
楼面价：26993元/㎡
容积率：1.5
产品：26幢叠墅、面积186-261㎡
交付时间：2021.10
从湖境云庐交付的那一刻起，就伴随着永恒的话题性。
毕竟，对不少人来说，这是对绿汀路TOD的执念，对绿城的执念，以及对“高级灰”铝板的执念。
不过，最热的话题之一，莫过于那套挂出6.5万/㎡的湖境云庐中叠。
先是三四十组中介组团带看，还有从温台赶来的，浩浩荡荡堵在大门口，房东却没出现。“夕阳下，只留下客户们不舍的眼神和落寞的身影”。
再是那位挂牌的女业主，引发邻居集体不满，导致她紧急将房源下架，不卖了。
整套操作下来，“湖境云庐二手6.5万/㎡”全城刷屏。
这个号称“未科改善天花板”之一的小区，石材、玻璃幕墙、铝板和金属隔栅组成的外立面，显得低调沉稳。
通过双大堂入口+电梯门对开的设计，让每户都拥有一梯一户的体验。
备案装标6000元/㎡，包含新风、地暖、空调三大件，墙纸和背景墙也完备了。厨房配了西门子四件套，含烤箱+洗碗机。三个卫生间的卫浴品牌，均是科勒。
目前，湖境云庐挂牌价基本在10万/㎡左右。最夸张的一套190㎡下叠边套，挂牌3610万，折合单价19万元/㎡。
最便宜的一套184㎡中叠，挂牌价也要1620万，折合单价约8.8万元/㎡。
到底卖多少，才是湖境云庐的“合理价”？只能让第一套网签来验证了。不过，目前在杭州的二手房成交系统里，还查不到湖境云庐的成交记录。
大家传宸府
找不到一丝减配痕迹的“业界良心”
拿地时间：2018年1月8日
楼面价：36556元/㎡
容积率：2.7
产品：主力117-170㎡
交付时间：2021年11月
大家·传宸府交付后，很多业内就已预判：它是“杭州年度交付”最有力的角逐者之一。
最具辨识度的，是它的“白金油画框”立面。在“高级灰”一统江湖的杭州楼市，这需要很大勇气。不过从结果看，大家这次创新是成功的。
大面积白色铝板搭配金色线条，定制的窗框斜角，能让人看一眼照片就能猜出案名。
当然最圈粉的还是它的各种“杭派细节”。比如主入口有取意四水归堂的“九重檐”廊架，由9层铝板堆叠而成，仅工期就耗时半月。
贯穿园区的风雨连廊，不仅加宽加高，还特意采用白金色，以呼应立面。园区有双层挑高大堂、恒温泳池会所，室内有皮革梭织工艺、弧形吊顶、地板的人字拼花……
在年底这场交付潮中，我已不止一次听到有其他楼盘收房的业主，喊话开发商“去学习一下传宸府”。
那么“产品标杆”能否顺利转化为“二手标杆”呢？我翻了一下好找房，目前传宸府仅挂牌了一套约168㎡，开价1383万，折合单价8万出头。
挂牌量少的原因，大概是因它面市时杭州行情正处“小冰期”，2019年1月首开中签率高达约93.92%，再加上板块又不是投资客的重仓地。
所以传宸府业主以自住为主，不像一般红盘交付后会有一波抛盘潮。
8万出头的挂牌价，在拱宸桥东也算不上天花板。在它不远处的金麟府，有9套挂牌，挂价74200元/㎡—107292元/㎡不等。
传宸府的首套二手房会以多少单价成交？值得期待。
泰禾杭州院子
暴雷潮中的喜讯，烂尾多年终交付
拿地时间：2015年7月7日
楼面价：12504元/㎡
容积率：1.02
产品：主打155㎡和195㎡合院，地上三层，地下两层
交付时间：2021年11月20日起
“巅峰开局，落寞收尾！”这可能是杭州院子最贴切的写照。
2015年7月7日，泰禾击退一众大鳄，以楼面价1.25万/㎡、溢价率70%，强势拿下这宗未科低密宝地（淘宝城东南侧）。
次年底，杭州院子“盛装亮相”：独特的东西入户、南北纵向的户户“边套”式布局；总价千万级，和看样板房要求验资100万等，让项目红极一时。
但谁也没料到，这本该在2018年12月到2019年6月交付的毛坯小区，一拖就是近3年。
面对开发商的资金链断裂，业主们通过积极自救，终于在今年11月迎来了陆续交付。
一个月前的现场实探可以看到：园林、巷道、门墙、道路等公共工程基本完成，个性化的牌匾和铜制方灯等中式元素也已呈现。
但不如人意的地方也不少，部分建筑外立面未完工，裸露出大片水泥；业主的私家庭院，更是一个“半成品”，杂草、青苔随处可见。
从空中俯瞰，杭州院子还给人一种“透不过气”来的密集感：合院鳞次栉比，左右并排，前后相连。
就居住舒适度而言，肯定不如传统联排，不过得房率确实非常高。
贝壳网显示，目前杭州院子共8套房源，只有1套报价低于10万。但近一个月多，空有带看、却无成交。
结果不意外，现在二手行情本就低迷，竞品又太多。
建发金辉紫璋台
提前半年交付，有业主开卖“5年期货”？
拿地时间：2017年5月24日
楼面价：18488元/㎡
容积率：3
产品：主力95-139㎡
交付时间：2021年12月14日起
“别说了，没摇中的还在咬牙切齿。”
提前半年交付的紫璋台，或许是今年话题度最高的红盘之一。精装限价28100元/㎡低门槛，叠加高额倒挂（隔壁西雅图二手最高网签价6万3），让它在年初的世纪大分流中依然喜提“万人摇”。
两周前我们的一篇交付实探稿，点击量冲上了5万+，留言里有很多羡慕声。
在“双限”之下，紫璋台确实做得相当超预期。比如主入口做了约30米宽中式挑檐大门、归家有三进仪式，一进门就有很强的“获得感”，非常讨喜。
除了门面，它还有两个硬指标很出色。首先是做了约1100㎡的下沉式会所，里面规划了恒温泳池、国学馆——现在的行情下，基本只有四五万的高端改善盘才有恒温泳池会所了。
其次，它的园林还做了大量水系，最长的是一条长约160米，宽约12米的人工河，这在一般项目中也不多见。
可以说，紫璋台没有仗着“万人摇”的身份摆烂，甚至一些地方还能和高端盘掰一掰手腕。
这也让紫璋台的短板“顺眼”了很多。比如有业主就留言：“什么高速噪音那都不是事，盲摇，网购一套房，开箱很惊喜”。
4幢自持也“洒洒水”了，“反正上品也有23%自持。”当然，紫璋台最大的“封印”，还是5年限售，一些业主暂时还不能将账面收益落袋为安。
不过最近朋友圈流出一张截图，有中介在叫卖一套紫璋台6楼的96㎡小户型。开价400万，折合单价41667元/㎡。跟周边动辄5万+的二手比，是不是不算夸张？
但它的附加条件是“先签合同，5年后再办过户手续”。
这样不合规的操作，可谓风险极大，到处是坑。奉劝各位千万不要去尝试这样的“药单”。
黄龙云起
黄龙断供11年后，中海翻红之作
拿地时间：2018年7月6日
楼面价：36894元/㎡
容积率：2.3
产品：住宅一共规划4幢高层和6幢洋房，高层主力户型139㎡，洋房主力户型139-169㎡，精装交付
交付时间：2021年12月17日起
黄龙断供11年后，“工科中海”终于交出了一件一致好评的作品。
事实上，这在1500㎡“西湖三里庐”会馆实景开放的时候，就早有端倪。一个两层高的大玻璃盒子，室内设计了挑空8米的罗马拱券装饰，由原木、石材和皮革交织出暖色。
今后，会馆将交给业主，并交由第三方来运营。
这里配置了杭州罕见的地上一层室内恒温泳池，采光和视野都赞；健身房还配有意大利Technogym器材和普拉提床。
走进园区，最值得称道的是挺括外立面。冬日阳光下显得暖意融融，也是让不少奥体新盘都拜服的存在。
立面以香槟金、深灰、浅灰铝板为主，结合石材和幕墙玻璃，再加以斜切线条的勾勒，质感十足。侧面用的是大小交错的灰色铝板，南向阳台用了层次繁复的细节线条，就连常被忽视的北立面也挺好看。
户型和精装也可圈可点。
以169㎡洋房为例，四房三卫，四开间朝南格局，总面宽达14.8米。餐客连厅直连带中岛台的厨房，外接7.5米的南阳台，进深1.8米，空间宽敞。
精装标准上，厨房配了两个嘉格纳内嵌式冰箱和博世洗碗机，这也是如今难得一见的配置。
大到陶板+木饰面的客厅背景墙，交标内的大玄关柜和过道柜，小到不锈钢灶台背板和中岛隐藏式插座面板，都可见中海的用心。
所以，业主们也纷纷用脚投票。尽管由于疫情影响，少部分外地业主未能如期前来，但收房率至今已达约99%。装灯挂窗帘的有之，叫外卖打羽毛球的有之。
据说还有业主已经迫不及待住进来了。
接下去，唯一的悬念就是，黄龙云起的首套二手房将卖到多少？
